2024年9月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十一届中国房地产品牌发展论坛

　　中国房地产品牌价值研究已连续进行二十一年，研究成果被上市公司广泛引用和国内外媒体全方位报道。中国房地产品牌企业品牌价值二十一年经历了四个变化阶段：2004-2008年波动增长，品牌价值均值增长波动幅度比较大；2009-2014年稳定增长，全国品牌企业市场份额上升较快；2015-2020年快速增长，企业把握结构性机遇，业绩增长较快，且越来越重视品质与顾客满意度；2021年至今处于回调阶段，企业品牌价值受经营业绩影响有所下滑，相比之下，央国企经营更加稳健、轻资产业务较强的企业持续经营能力较强，这两类企业品牌价值更具韧性。研究组2005年开始策划代理品牌价值研究，2011年开启物业服务企业品牌价值研究。分阶段来看，2014年前品牌价值增速普遍低于15%；2014-2021年品牌价值增速均值在30%左右；2022年至今品牌价值增速回归至10%左右，今年创新低至3.78%。

　　设立雄安新区，是以习为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，是千年大计、国家大事。7年多来，在党中央、国务院和河北省委、省政府的坚强领导下，在各行业、各领域企业家朋友的大力支持下，新区扎实推进大规模建设与承接北京非首都功能疏解各项工作。累计实施383个重点项目，完成投资7433亿元，总开发面积覆盖190平方公里，总建筑面积达4521万平方米，4251栋楼宇拔地而起。城市综合功能、公共服务功能、商业服务功能逐步完善，综合承载能力、要素集聚能力、自我发展能力同步提升，一座妙不可言、心向往之的未来之城拔节生长。

　　去年5月10日，习第三次踏上雄安这片热土，以“堪称奇迹”“殊为不易”高度评价新区建设取得的重大阶段性成果。强调，要广泛吸引、聚集国内外力量和资本参与雄安新区建设和发展，形成人心向往、要素汇聚、合力共建、共同发展的生动局面。借此机会，真诚邀请各位嘉宾、企业家朋友到雄安投资兴业，到雄安共创未来。

　　中国房地产市场仍在经历着深度调整，市场格局、供需趋势、消费理念、未来预期等发生很大变化，随着房地产市场调整的逐渐到位和房地产调控长效机制的逐步建立，房地产企业需要适应新形势的新变化新需求，调整品牌策略和业务模式，更加注重产品和服务质量，提升品牌竞争力。品质是品牌的内在的基石和底色，品牌是品质的外在的形象和符号。品质是房地产的根和本，是品牌赢得市场认可和消费者信赖的关键。“品质塑造好品牌”，品质不仅指房屋本身的质量，还包括物业服务、社区环境、周边配套、品牌文化建设和传播等多个方面。房企应全面全方位全过程提升产品和服务的品质，塑造出内外兼具、表里如一，软硬皆优、性价相符、绿色智能等鲜明特色和高认可度美誉度的房地产好品牌。

　　中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产品牌价值研究，已持续进行了二十一年。研究组紧扣行业脉搏，深入挖掘优秀房地产企业的品牌成功要素，探索企业发展的可持续之路。房地产行业面临调整，企业的销售业绩和盈利能力也受到了严重影响，整个企业的经营绩效持续下降。但优秀的品牌企业表现出较强的韧性，通过品牌延伸、前瞻性布局代建、物业服务、商业运营、长租公寓等运营服务业务，在市场调整期为构建稳健经营的基本面、加速向新模式转型提供了有力的支撑，也充分体现了品牌的价值和抗周期性，进而也提升了企业的竞争力和可持续发展能力，促进企业高质量发展。

　　2024年，品牌企业受行业调整、销售业绩和盈利能力下降等影响导致品牌价值有所下降。部分品牌企业前瞻性的开展轻资产业务，通过提前布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓等多元业务，为企业打造第二增长曲线。新业务为企业发展带来新效益，有效的夯实了品牌价值。同时，品牌企业注重品牌先行，又通过品牌延伸，发挥品牌效益，促进轻资产业务的进一步发展，最终实现品牌价值与企业效益的相辅相成，双向赋能。行业调整期，消费者更加青睐于购买满意度高的企业的产品，因此，品牌企业更加注重夯实品牌三度。品牌企业前瞻性的实施以轻重并举战略为核心的新发展模式，通过产品品牌联动服务品牌为品牌注入了更多活力，在夯实了品牌价值的同时为品牌带来更丰富的发展维度，实现品牌价值和效益的多倍释放。

　　2024年，物业服务市场重心由追求规模扩张转向存量优化，同时企业被赋予了更高的期望与责任。品牌企业更加注重合规经营和服务品质改善，加快构建更科学、更有效的品牌体系，加深客户对品牌的好感度，实现品牌价值的韧性成长。

　　作为行业转型升级的“火车头”，品牌企业追求高质量发展的节奏加快，通过经营业绩与服务品质双翼齐飞战略，实现了管理规模和经营效益的边际优化，支撑企业品牌价值整体保持上涨态势。但是，行业整体利润率继续“挤水分”，短期内对企业品牌价值增长产生了较强的拖拽效应，导致品牌价值增速不及预期。

　　随着人们对物业服务的认知发生显著变化，即从最初的“漠不关心”到现在的“深入人心”，越来越多的人逐渐认识到物业服务的价值，市场愈发呼唤和追求质价相符的物业服务。

　　当前房地产市场面临巨大的挑战：新房市场全面持续下行和二手房房价普遍下跌。房企应把握市场趋势，重塑核心竞争力。第一，转变增长模式：从依赖资源获取的获利模式转变为依靠经营能力拉动增长的模式；提高产品力、经营效率和资金效率，同时从土地资源变现转变为经营资产增值的模式。第二，构建业务生态圈：拓展物流地产、养老地产、长租公寓、物业管理、智能家居、资产管理等领域，以开拓新的增长点。第三，实现数字化管理：利用数字化技术提升企业运营效率，通过数字化学习方式加强员工培训，提高员工技能和适应性。第四，优化企业管理：组织职能从控制转向支持、从监督转向激励、从命令转向赋能；建立薪酬、绩效、激励的配套体系建设。

　　当前，房地产市场供求关系发生重大变化，更需要以前瞻性的眼光积极拥抱新的发展理念和模式。实施品牌战略需要将高质量发展融入到企业的重要决策和生产经营中。

　　保利发展坚持品牌引领，推动供给侧升级，发挥品牌在改革供给结构，提高供给质量中的引领作用。去年，保利发展提出“人文社区”的产品理念，将人作为主体，充分融入天、悦、和三大产品系，形成极具保利特色“天悦人和”的产品体系。2024年，保利发展进一步提出“人文服务”理念，以更多维的服务场景，不断扩大空间与服务的外延。

　　保利发展以客户为中心，创新商业模式，不断满足客户从“住得上”到“住得好”的需求升级。同时深耕主业实业，提升核心竞争力。并从住宅开发思维向综合发展思维转型，构建全生命周期的产业链、供应链的创新生态。

　　代建普遍成为房企抗周期、留团队和保品牌的利器，但以此为导向的价值理念可能不足以支撑代建企业的长久经营。蔡戈鸣提出，代建企业的成功不仅仅体现在财务收益上，更在于其为社会和委托方所创造的独特价值。“高满意度、高复订率、低解约率”是衡量代建企业是否成功实现价值代建的重要指标。金地管理始终践行价值代建之道，构筑“代建三力”模型：产品力、经营力、服务力，持续为委托方提供更优质的代建服务，创造更大效益，实现“两高一低”。

　　产业园区是开发业务的蓝海，但目前随着市场的不断进化和分化，也开始向深层次转型。浅蓝是基础、是开发业务，转型的前提是拥有规模、品质和客户。经过20多年的发展，联东已引进、服务新兴制造业和科技型企业超过2万家，形成了一定的规模性。在此基础上，要向深蓝转型，就意味着要向后端的运营服务和客户要效益，衍生出了轻资产、智慧园区、金融和供应链系列转型方向。

　　轻资产方面，以重资产项目做牵引，服务内容涵盖品牌输出、委托管理和产业研究等；智慧园区方面，以数据化平台为基底，根据客户情况精准赋能，给不同阶段的企业不同服务；金融服务方面，推动招投联动，运用招商的思维和投资资源相联动，让园区更有活力；供应链方面，打造园区产业数智供应链服务平台——“链上 U 谷”，通过集采赋能、集合采购、集销上链助力园区企业发展。

　　作为“现代服务创造者”，时代邻里历经二十余年的发展，形成稳健的多元化业务布局，以“邻里城服、邻里社区、邻里企服、邻里创新”四大服务产品，全面涵盖整条物业管理价值链。

　　在创造服务的理念引领下，时代邻里推出了“初心计划”，从1.0不断进阶至4.0，诠释对服务初心的坚守和承诺。4.0版本在以往的品质基础上聚力，围绕“一个原则、三大提升、四大行动”的总纲领，通过“焕新、美颜、安心、赋能”四大行动，以深度服务提升客户满意度，以科技工具优化客户体验，以人文关怀提高客户粘性。

　　自提出至今，“初心计划”已成功打造众多个品质标杆项目，受到媒体多次正面报道，也为所在区域的其他在管项目带来积极的示范效应。展望未来，时代邻里将继续“守正创新”，坚守服务初心，美好生活焕新，让更多人享受美好生活。

　　物业行业作为城市管理与居民生活的重要纽带，正面临着前所未有的变革与挑战。这既源于外部环境的快速演进、也源于内部品质的持续追求，更重要的是业主对于物业新的需求和“心“的需求，如智能、便捷、创新的服务，人文关怀、情感连接、情绪价值的满足等。

　　彩生活通过品质服务、情感关怀、社区氛围与品牌传播四维构建，打造实力+影响力的物业品牌。具体来说①先有品质才有品牌，做持续的品质提升和品质监督，夯实品牌之基②打造“业主请”服务主题，让业主感受到“被捧在手心”的重视感③文火慢炖出社区文化温暖新生态④深度价值共鸣，开启公众号与短视频的品牌传播新篇章。

　　行业变革期，品牌需要新的觉醒以适应环境与企业发展。不仅做高楼大厦的守护者，更要做业主幸福生活的筑梦者，共筑物业品牌新未来。

　　2024年以来，硚口城市更新集团在全市率先探索“以旧换新”新模式，因区施策、精准发力，创新推动相关工作落地见效！

　　从今年2月8号第一期落地，到9月10日三期扩面升级，我们通过直接收储居民二手房模式，实现了武汉市首例以房换房交易，让刚需与改善群体、新房与二手房流通循环起来，加快建立“市场+保障”住房体系，起到了良好的示范效应，打响了“硚口城更”品牌。

　　集团旗下的硚口更新安居供应链公司，不断升级“硚帮住”小程序功能，搭建租赁管理数字化平台，打造现代都市的高品质租赁生活方式。

　　硚口城更集团将以城市更新为核心的“规划设计、投资融资、开发建设、产业运营”一体化模式， 推动城市功能完善、品质提升、产业转型， 为市民创造更加美好的生活空间，推动硚口成为宜居的城市典范。?

　　打造新质服务力，是企业发展的重中之重，也是推动行业高质量发展的重要着力点。正弘物业围绕“人才力”、“科技力”、“品质力”、“创新力”、“共情力“五个维度构建新质服务力模型，持续输出“专业的、有品质、有温度、有情怀”的物业服务品牌。

　　正弘物业以人才力为核心资源，打造学习型组织和高效能服务团队；以科技力为核心引擎，通过科技+场景构建拓宽服务的宽度、精度、深度和广度，为客户呈现多维度体验场景，提高服务的效能和效率；以品质力为核心基础，坚守服务初心，坚持品质发展，通过标准化、精细化服务分级，关键场景、定制服务来持续营造品质美好社区；以创新力为核心动能，以服务创新、管理创新、赛道创新，来持续提升客户满意和服务价值，通过生活服务、城市服务等延伸扩展，全方位提升企业自身运营能力及综合实力；以共情力为核心能力，从全龄社区、仪式感和情绪价值等方面与业主实现情感共鸣。

　　物管行业是一个长周期的行业，本质是为了让人民生活更美好。正弘物业通过新质服务力的升级，全方位提升企业自身运营能力及综合实力，为客户创造美好生活的同时，助力企业及行业高质量发展!

　　首创城发战略升级打造全新赛道，包括城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级3大主航道。长租业务属于城市运营赛道，以北京为核心区域，打造重点项目，释放品牌效益。其中，北京最大单体保租房社区——首创和园繁星社区，已成为标杆典范，是高标准、全业态、全周期复合型长租社区，致力于打造北京东南区域租赁品质生活新高地。另外，首创和园形成了五大运营亮点。第一，政策符合性。履行国企责任，开放共享经验。第二，经营健康性。具备完善的经营管理体系和指标管理体系。第三，安全稳定性。提供至臻服务让客户租住舒适。第四，正向共生性。与政府紧密配合，充分发挥租户的共生性。第五，组织发展性。品牌焕新发展，打造完善组织。大型租赁社区的管理是一门艺术，既要服务又要管理，既要法理又要温度，既要分清全责又要协同合作，既要拿来主义又要持续创新。

　　新希望地产传承集团农牧产业基因，在行业竞争艰难的背景下，分析自身特征，聚焦高端产品，以D10天系塑造核心产品力。

　　D10天系专注非标定制。比如成都D10天府以229米超高建筑，全玻璃幕墙、铝板搭配弧形曲面阳台的公建化外立面打造主城形象地标。再如武汉D10天元通过恒温恒湿的空中连廊打造，实现地上和地下双层景观立体生态，让业主享受更立体的绿化，不论冬夏都可以穿着拖鞋、光脚在小区行走。沈阳D10天誉的会所下铺了地暖，做了四季水景，让东北的冬天依然有喷泉、有流水、有四季花房，地下室可享受五星级酒店式的泊车体验。同时，提供精细化和定制化服务，如每月上门做一次保洁、每年两次立面清洗等，深受业主高度认可。这种非标化的定制与服务，也是D10天系能够实现售价远高周边，销售逆势提速的底气。

　　东原睿建考虑在一个城投代建项目上做全新的产品尝试，即苏南首例四代宅产品，主要有以下两点原因。首先，不破不立。项目本身房地价差有限且周边市场流速很一般，传统产品无法保证业主方经营诉求，必须寻求产品创新来解题。其次，战略引领。企业内部对于未来发展战略较早达成共识，要靠产品创新去赢得结构性机会。因此，东原较早就专研了四代宅、合院等产品线的研发与市场测试，积累了丰厚经验。

　　另外，认为产品引领战略的真正落地，要考虑以下两方面。第一是需要很强的用户思维，要真正从用户使用角度出发精益求精地注重细节。东原睿建当时为了解决客户痛点问题，如目前大多数四代宅存在的采光不佳、私密性差、使用率不高等问题，团队针对宜兴四代宅项目光总图就尝试了几十稿，以寻求最优解决方案。第二是产品与营销、成本部门有效协同。产品要做的好，但也要成本适配、更重要的是符合客户定位。叫好不叫座的产品战略是不可持续的。

　　新城建管具备三大优势，第一是依托集团吾悦广场大商业的优势。目前新城控股在建和开业的吾悦广场已经超过200个，其中已开业167个，去年商场租金收入113亿元，已经建立起头部运营优势。

　　第二是依托集团已经开发的约700个住宅项目优势，在住宅开发中积累了经验，包括在成本、设计、管控、悦会员体系等多方面优势，集团最新的“品悦系”高端住宅品牌市场反馈很好，在优势深耕区域比如长三角、华北等，因为口碑好，收费有竞争力，新城建管承接了不少住宅代建代销业务。

　　第三是依托集团在商业街开发、销售和运营的优势而开拓的商业街咨询、代建代销业务。截至2023年年底， 184条商业街中171条商业街已实现清盘，仅余13条商业街在售，2023年全行业商业街去化比例，新城位居第一。同时，新城商管接管超过120条街区，接近400万平方米，这些项目都成为今天新城建管承接类似商业街项目的咨询、代建代销业务的核心竞争力。

　　楼莹总表示，同策已服务5000多个项目，强调产品力与品牌力是生态过程。客户需求在市场下行中变化显著，更关注差异化需求。不同客户对产品力的理解各异，需精准定位。成本控制下，应把钱花在刀刃上，通过有效传播让客户感知价值，促进复购。近年来房企重启客户研究，央企国企尤为积极。前期功课做足可事半功倍，缩短销售周期，提升投资回报，节省营销费用。建议行业回归初心，重视客户研究和产品定位，打造适销对路的产品，避免同质化竞争导致的焦虑。未来，行业将在这一方向上走得更实，实现可持续发展。

　　耘林生命公寓结合荷兰模式与中国国情相结合，独创耘林生命公寓这一集居住、生活、康养于一体的产品。耘林在品牌提升方面，在做好基础养老服务之外，始终围绕客户需求出发，不断迭代更新产品和服务，勇于探索和创新，例如推出文化养老、志愿者时间银行、智慧化养老平台等。同时，开创性地提出“类酒店管理”养老服务运营管理模式，携手开发商等合作伙伴，打造更多更好的耘林生命公寓，为更多中国老人居家快乐养老提供可能。

　　谢俊总分享浦发有家品牌发展理念，以“雄、安、新、区”四字概括。首先，“雄”代表浦发有家的雄心壮志，通过提升产品力和品牌力，迅速雄起于市场；其次，“安”强调社区运营的核心是安全，包括居民安全和资产安全，确保品牌下租赁社区出租率和良好GOP；第三，“新”指不断创新和满足客户需求，特别是针对新青年和新市民的深层次需求进行引领和满足，持续迭代运营手册；最后，“区”则意味着浦发有家立足在浦东引领区的热土上形成区域优势，共同推动行业发展。这一战略定位展现了浦发有家的远见卓识和发展潜力。

　　中指云网讯： 本报告为节选,完整版报告填写试用联系索取 建设好房子、提供好服务,是房企铸就好品牌的根本。其一,好房子具有绿色、安全、宜居、智能、友好、美观等特征,好房子需要在精心设计、精工建造和品质交付等方面着手,建设好房子需要好设计、好建造、好交付。其二,好房子需要好服务来维护,通过房屋体检、维修和改造实现好房子的长期使用。展望未来,房地产企业要洞察需求新变化,要依托好房子与好服务塑造好品牌,进而提升企业的市场竞争力和可持续发展能力,促进企业高质量发展。 图:好房子与好服务铸就房企好品牌 认识好房子:绿色、安全、宜居、智能、友好、美观 社会对于好房子的认识随着经济、文化和社会的发展而不断演变。在国外,伴随着环保运动和绿色建筑的兴起,好房子在功能全面、健康舒适的同时更强调与自然环境的融合以及对低碳节能的更高要求。在国内,目前全国城镇住宅套户比已经超过1,已经迈过住宅绝对短缺阶段,人民群众对住房的需求已经从有没有转向好不好。好房子在满足功能、绿色等要求的同时,还包括了对现代生活方式的满足、对中国传统文化的传承以及对家庭结构变化的适应。

　　中指云网讯： 【中指社群】什么是地产圈?看这里快速进群,让自己的圈层转起来~ 8月18日,碧桂园发布盈利警告,预期2022年上半年的核心净利润约为45-50亿元,去年同期为152亿元;预期股东应占净利润约为2-10亿元,去年同期为150亿元。 碧桂园在公告中表示,预期盈利下降的原因主要是考虑到房地产行业经营环境严峻,同时受到新冠疫情的持续影响。 在这样的背景下,出现市场下行叠加工程进度减缓的情况,导致已出售物业结转确认的收入减少,此外,低毛利项目结转导致房地产业务结转毛利率下降,而出于谨慎性原则对物业项目计提的减值增加,外汇波动也造成了预期净汇兑损失。 不过,碧桂园董事会认为,上述盈利的影响因素多为非现金性质,公司的经营状况良好,具备充足的可动用现金,现金流依然稳健。 行业调整对上市房企利润的影响是普遍现象。时代财经了解到,2022年上半年,招商蛇口和绿地控股发布的业绩预告显示,上半年的盈利水平均出现了不同程度的下降。此外,业绩预亏的上市房企数量对比往年增多,自7月中旬陆续发布盈利预警以来,截至8月18日,已有至少50家房企业绩预亏,包括建业地产、珠江股份、京能置业和荣